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PATRIMOINE & STRATÉGIE — SEPTEMBRE 2026

Marchés, décisions patrimoniales et nouveautés de la rentrée : les repères utiles pour agir sans dépendre d’une prévision parfaite.

PARTIE I. REGARDS SUR LES MARCHÉS

Bilan août 2026 : le conflit Iran–États-Unis resurgit en fin de mois, l’or et le bitcoin rebondissent, l’inflation relance la pression sur les banques centrales

Géopolitique : un mois d’accalmie brutalement interrompu

Après les tensions de juillet, le conflit entre Washington et Téhéran s’est apaisé pendant l’essentiel du mois. Mais les frappes ont repris le 30 août dans le détroit d’Ormuz. Le Brent a ainsi immédiatement rebondi et repassé les 90 dollars le baril en fin de mois. Ce qui a ravivé les craintes inflationnistes à quelques jours des réunions de rentrée des banques centrales.

Résultats d’entreprises : Nvidia confirme, Salesforce rassure

La saison des résultats, débutée mi-juillet, s’est poursuivie en août avec plusieurs publications très attendues. Fin août, Nvidia a une nouvelle fois confirmé la vigueur de la demande liée à l’intelligence artificielle. Le chiffre d’affaires trimestriel a atteint 96,2 milliards de dollars, porté par les centres de données. Le groupe anticipe désormais plus de 108 milliards de dollars de revenus au troisième trimestre, confortant la poursuite des investissements massifs dans les infrastructures d’IA.

Salesforce a également créé la surprise. L’éditeur de logiciels a publié un chiffre d’affaires de 11,3 milliards de dollars, en hausse de 11 %, et relevé ses perspectives annuelles. Le titre a bondi de plus de 22 % en une séance. Une réaction particulièrement notable après plusieurs mois de défiance envers les valeurs du logiciel, sur fond de craintes concernant l’impact de l’IA sur leurs modèles économiques.

Taux d’intérêt : l’inflation revient au centre du jeu

En zone euro, l’inflation a accéléré à 3,3 % en août, contre 2,9 % en juillet, son plus haut niveau depuis trois ans. La flambée des prix de l’énergie, liée à la reprise du conflit au Moyen-Orient, explique l’essentiel de la hausse. La BCE, qui avait déjà relevé ses taux en juin, devrait remettre le couvert lors de sa réunion de septembre, portant son taux de dépôt à 2,50 %. Aux États-Unis, l’inflation de juillet a légèrement reflué à 3,4 % sur un an, contre 3,5 % en juin. Mais le président de la Fed, Kevin Warsh, a adopté un ton plus ferme lors du symposium de Jackson Hole, fin août. Il a jugé les tendances sous-jacentes de l’inflation encore préoccupantes, sans s’engager sur la trajectoire des taux.

Les marchés évaluent désormais à plus de 60 % la probabilité d’une hausse des taux américains en septembre. Cette perspective a provoqué une nette tension des marchés obligataires. Le Bund allemand à 10 ans termine le mois autour de 3,32 %, son plus haut niveau depuis 2011. L’OAT française à 10 ans atteint environ 4,17 %, tandis que le Treasury américain à 10 ans remonte autour de 4,75 %, proche de ses plus hauts niveaux depuis janvier 2025.

Or, bitcoin et dollar : le retour du « debasement trade »

L’or a connu une forte progression en août. Le métal a franchi ponctuellement les 4 600 dollars l’once avant de terminer le mois autour de 4 430 dollars. Ce mouvement s’explique par un affaiblissement du dollar, par des doutes croissants sur la trajectoire de la dette fédérale américaine et par des achats soutenus des banques centrales, la Chine en tête. Fait marquant : l’or pèserait désormais plus lourd que les bons du Trésor américain dans les réserves des banques centrales mondiales, une première depuis 1996. Le bitcoin a suivi une trajectoire comparable, franchissant la barre des 70 000 dollars le 19 août pour terminer le mois autour de 78 500 dollars.

Ce rebond a été déclenché par l’annonce du Trésor américain de doubler ses rachats de dette longue, perçue comme une forme d’assouplissement, par des signaux favorables de la SEC sur la réglementation des cryptoactifs et par des propos du président Trump évoquant un possible achat de bitcoin par l’État fédéral. Or et bitcoin ont ainsi profité du même mouvement de défiance envers le dollar, avant que le ton plus ferme de Kevin Warsh à Jackson Hole ne vienne freiner leur progression en toute fin de mois.

Au 31 août 2026

• CAC 40: +2.3 %
• S&P500: +12.3 %
• Eur/Usd: 1.16 (-1.3 %)
• OR: +2.6 %

PARTIE II. DOSSIER STRATÉGIQUE

FAUT-IL ATTENDRE 2027 POUR INVESTIR ?

L'incertitude est-elle devenue un risque patrimonial à part entière ?

À mesure que l'échéance présidentielle d'avril 2027 approche, une question s'installe chez les épargnants : Faut-il attendre d'y voir plus clair avant de prendre une décision patrimoniale ? La question est légitime. Fiscalité, immobilier, taux d'intérêt, marchés financiers, transmission : les incertitudes s'accumulent. Certaines règles pourraient même évoluer avant le scrutin. Un sondage relayé par le journal Les Échos du 27 août dernier illustre bien ce climat : Un Français sur trois conditionnerait son projet d'investissement locatif au résultat de la présidentielle de 2027. Pourtant, selon le même sondage, 22 % des Français envisageraient encore d'acheter un bien pour le louer dans les douze prochains mois.

Ce paradoxe dépasse largement l'immobilier. Car attendre n'est jamais totalement neutre. Pendant ce temps, les taux, les marchés, les prix et la fiscalité continuent d'évoluer. Surtout, un projet patrimonial se construit rarement à l'horizon d'une seule élection. Un investissement prévu pour quinze ans traversera plusieurs gouvernements, cycles de taux et phases de marché. Pour y voir plus clair, il faut donc distinguer prudence et attentisme. Dans certaines situations, attendre sera précisément la conclusion de l'analyse. Mais cette attente doit résulter de l'analyse, et non la remplacer.

1. IMMOBILIER — ATTENDRE DES RÈGLES PLUS STABLES ?

L'immobilier concentre aujourd'hui une grande partie des interrogations. DPE, fiscalité des loyers, plus-values, location meublée, statut du bailleur : les sujets ne manquent pas. Le calendrier énergétique, lui, continue d'avancer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront au 1er janvier 2028. Toutefois, la réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 change quelque peu la donne. En effet, depuis janvier, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution concerne principalement les logements chauffés à l'électricité.

Ainsi, selon les dernières estimations officielles, environ 700 000 résidences principales pourraient sortir du statut de passoire énergétique. Avant d'engager des travaux lourds, un propriétaire concerné a donc intérêt à vérifier le nouveau classement de son logement. Autre élément à intégrer : le déficit foncier. Pour certains travaux de rénovation énergétique, son plafond d'imputation sur le revenu global peut atteindre 21 400 euros. Le logement doit notamment passer d'une classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D. Le nouveau classement doit être obtenu au plus tard le 31 décembre 2027. Cette possibilité fiscale existe donc aujourd'hui. Mais elle reste encadrée et limitée dans le temps.

Le rendement brut ne dit pas si l'investissement est bon

Dans cet environnement, afficher 5 % ou 6 % de rendement brut ne suffit pas. Il faut intégrer le financement, les charges, la fiscalité, les travaux, la gestion et le risque de vacance. La trésorerie réellement générée par l'opération devient alors beaucoup plus instructive. Pour mesurer sa robustesse, plusieurs tests de sensibilité peuvent être réalisés. Par exemple, que devient le projet avec un taux supérieur d'un point ? Ou avec trois mois de vacance locative ? Quel serait l'impact de 20 000 euros de travaux supplémentaires ou d'une fiscalité moins favorable ? Ces hypothèses ne constituent pas des prévisions. Elles permettent simplement de mesurer la capacité du projet à absorber une situation moins favorable.

Attendre une baisse des taux ?

Le coût du crédit constitue naturellement une autre source d'hésitation. Selon la Banque de France, les nouveaux crédits immobiliers hors renégociations affichaient un taux moyen de 3,21 % en mai 2026. Au troisième trimestre, le taux d'usure atteint 5,29 % pour les prêts fixes de vingt ans et plus. Parallèlement, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base en juin. Elle ne s'engage toutefois sur aucune trajectoire prédéterminée pour les prochains mois. Attendre une baisse revient donc à prendre position sur une variable difficile à anticiper.

Surtout, le taux ne représente qu'une composante de l'acquisition. Un financement légèrement plus cher peut en effet parfois s'accompagner d'un meilleur prix d'achat. À l'inverse, une détente du crédit peut relancer la demande et soutenir les prix. Il faut également distinguer les risques selon leur degré de réversibilité. Un crédit peut parfois être renégocié ou refinancé lorsque les conditions deviennent plus favorables. Un bien acheté trop cher ou mal situé laisse beaucoup moins de possibilités.

Et quelle place pour ce bien dans le patrimoine ?

Cette question est souvent oubliée. Un bon investissement immobilier pris isolément peut déséquilibrer un patrimoine déjà très exposé à la pierre. Il peut également absorber une épargne disponible nécessaire à d'autres projets. Enfin, l'emprunt mobilise une capacité d'endettement qui n'est pas illimitée. Cette capacité a elle-même une valeur patrimoniale. Il faut donc regarder les actifs, mais aussi les passifs : Durée des emprunts, échéances, garanties et dettes professionnelles peuvent modifier sensiblement l'analyse. Un crédit légèrement plus cher peut rester pertinent s'il permet de préserver des actifs financiers et des liquidités.

À l'inverse, une opération rentable peut devenir discutable si elle consomme toute la capacité d'emprunt disponible. Avant d'attendre 2027, il faut donc replacer l'investissement dans l'ensemble du patrimoine.

2. MARCHÉS FINANCIERS — LE RISQUE D'ATTENDRE LE « BON MOMENT »

Sur les marchés financiers, l'incertitude provoque souvent le même réflexe. Lorsque l'environnement devient moins lisible, conserver ses liquidités paraît rassurant. Cette attente impose pourtant deux décisions délicates : choisir quand rester à l'écart, puis déterminer quand revenir. Or l'histoire des marchés montre combien cet exercice est difficile.

Plus l'horizon s'allonge, moins le point d'entrée pèse

Les performances des actions américaines depuis 1950 permettent de mesurer cet effet :

• Sur un an, les rendements annualisés observés s'étendent de -41 % à +60 %.
• Sur cinq ans, cette fourchette se resserre entre -6 % et +30 % par an.
• Sur dix ans, elle se situe encore entre -4 % et +21 % par an.

Une perte reste donc possible, même avec dix années de détention. Sur vingt ans, en revanche, toutes les périodes étudiées affichent une performance annualisée positive. La fourchette historique se situe alors entre +5 % et +18 % par an. Bien entendu, ces performances passées ne garantissent aucunement les performances futures. Elles mettent néanmoins en évidence un phénomène important : l'allongement de l'horizon réduit historiquement la dispersion des résultats. L'AMF recommande d'ailleurs un horizon d'au moins dix ans pour un placement en actions diversifié. Elle rappelle également qu'aucun rendement n'est garanti, même sur cette durée.

Sortir est facile. Savoir quand revenir l'est beaucoup moins.

Une autre difficulté apparaît lorsqu'un investisseur décide d'attendre une période plus calme. Les meilleures séances de marché ne surviennent pas nécessairement lorsque l'environnement paraît rassurant. Elles peuvent même, au contraire, être très proches des périodes de forte baisse. Les données historiques de J.P. Morgan l'illustrent bien :

• Sur une période de vingt ans, manquer seulement les dix meilleures séances du S&P 500 réduit fortement la performance finale.
• Surtout, sept de ces dix meilleures journées sont survenues à moins de quinze jours d'une des dix pires.

Attendre que « tout soit redevenu calme » peut donc conduire à revenir après une partie du rebond. Cela ne signifie pas qu'il faille investir tout son capital immédiatement. Lorsque le point d'entrée inquiète, l'investissement progressif peut constituer une réponse plus adaptée que l'attentisme. Il permet de répartir les entrées dans le temps, sans devoir choisir une date supposée parfaite. La diversification entre classes d'actifs et zones géographiques réduit également la dépendance à un seul marché. Enfin, conserver une poche de liquidités permet de préserver une capacité d'intervention. Ces décisions doivent toutefois être prises à l'échelle du patrimoine.

Un investisseur très exposé à l'immobilier n'a pas les mêmes besoins qu'un détenteur important de liquidités.

De même, un capital destiné à produire bientôt des revenus ne se gère pas comme une épargne à vingt ans.

Un risque moins connu : la séquence des performances

La durée ne règle d'ailleurs pas toutes les difficultés. Deux portefeuilles peuvent obtenir une performance moyenne identique et pourtant aboutir à des résultats très différents. Tout dépend de l'ordre dans lequel surviennent les hausses et les baisses. Ce risque devient particulièrement important lorsque des retraits réguliers commencent. Une forte baisse en début de période peut alors obliger à vendre davantage d'actifs pour produire le même revenu. Le capital restant dispose ensuite de moins de temps pour profiter d'une éventuelle reprise. À l'approche de la retraite, cette question peut devenir aussi importante que le rendement moyen attendu.

L'horizon, la liquidité et les futurs retraits doivent donc participer pleinement à la construction de l'allocation.

3. FISCALITÉ — OPTIMISER SANS DEVENIR DÉPENDANT

La fiscalité constitue naturellement une source importante d'incertitude. Une stratégie peut durer vingt ans. Une règle fiscale peut être modifiée beaucoup plus rapidement. Attendre une stabilité parfaite paraît donc illusoire. En revanche, une distinction est essentielle : celle entre optimisation fiscale et dépendance fiscale. Une stratégie robuste peut naturellement profiter d'un régime favorable. Son équilibre économique ne devrait toutefois pas reposer uniquement sur le maintien de cet avantage. Assurance-vie, PER, immobilier ou détention sociétaire : le raisonnement reste le même. Une question permet souvent de tester cette dépendance : « Réaliserais-je encore cette opération si son avantage fiscal était moins important demain ? »

Si la réponse reste positive, la fiscalité améliore probablement une stratégie déjà cohérente. Dans le cas contraire, une réforme peut suffire à remettre en cause tout l'intérêt de l'opération.

Penser aussi à la sortie

L'avantage fiscal obtenu au moment d'investir ne raconte jamais toute l'histoire. Une stratégie doit être appréciée sur l'ensemble de son cycle de vie. Il faut donc examiner la fiscalité pendant la détention, mais aussi lors de la sortie : Plus-value, rachat, cession, liquidation ou transmission peuvent modifier sensiblement le résultat final. Un avantage immédiat peut parfois être compensé par une fiscalité plus lourde plusieurs années plus tard. L'enjeu consiste donc à optimiser avec les règles actuelles, sans enfermer le patrimoine pour demain. Cette souplesse possède elle-même une valeur.

4. TRANSMISSION — LE TEMPS NE SE RATTRAPE PAS

La transmission montre encore mieux pourquoi attendre n'est pas toujours neutre. Chaque parent bénéficie actuellement d'un abattement de 100 000 euros pour les donations consenties à chaque enfant. Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans. Sous certaines conditions, il peut se cumuler avec le dispositif applicable aux dons familiaux de sommes d'argent. L'abattement correspondant atteint 31 865 euros par donateur et bénéficiaire. Il se renouvelle également tous les quinze ans. Ainsi, un couple avec deux enfants peut transmettre jusqu'à 527 460 euros sans droits sur un cycle. Encore faut-il respecter les conditions propres au don familial de sommes d'argent. Mais une stratégie de transmission ne se résume jamais à une économie fiscale.

Transmettre combien, à qui et avec quels pouvoirs ?

Avant de parler d'abattements, il faut déterminer ce que le donateur souhaite réellement organiser. Veut-il transmettre immédiatement ou progressivement ? Souhaite-t-il conserver les revenus produits par les actifs ? Doit-il préserver un pouvoir de décision ? Comment maintenir l'équilibre entre plusieurs enfants ? Une donation-partage peut répondre à certains objectifs familiaux que des donations isolées traitent différemment. De son côté, le démembrement permet de dissocier la propriété d'un actif de son usage ou de ses revenus. La valeur fiscale de la nue-propriété dépend notamment de l'âge de l'usufruitier lors de la donation. Le temps agit donc simultanément sur la fiscalité, l'organisation familiale et la valorisation des actifs transmis.

Reporter une opération peut également repousser le point de départ d'un nouveau délai de quinze ans. En matière de transmission, le temps constitue lui-même une ressource patrimoniale. Bien entendu, une donation ne doit jamais compromettre la sécurité financière future du donateur. L'anticipation consiste précisément à rechercher cet équilibre entre transmission, revenus, contrôle et besoins futurs.

5. LE COÛT DE L'ATTENTE — CE QUE L'ON CALCULE RAREMENT

Nous mesurons volontiers le risque d'une décision. Celui de l'inaction est beaucoup moins souvent chiffré. Pourtant, conserver un capital disponible pendant douze mois n'est pas neutre. Sa rémunération doit être comparée aux autres solutions compatibles avec le niveau de risque accepté. Prenons un simple exemple théorique : Un capital de 300 000 euros rémunéré à 2 % produit 6 000 euros sur un an, hors fiscalité. Avec une performance hypothétique de 5 %, le résultat atteindrait 15 000 euros. L'écart serait donc de 9 000 euros sur une seule année. Il ne s'agit évidemment ni d'une prévision, ni d'une promesse de rendement. L'exemple montre simplement qu'une différence de trois points représente 9 000 euros sur un capital de 300 000 euros.

Dans l'immobilier, attendre peut permettre d'emprunter moins cher si les taux baissent. Mais le bien recherché peut aussi coûter davantage si les prix repartent. Sur les marchés, rester liquide peut protéger d'une baisse. Cette position peut également faire manquer une partie d'une hausse. En transmission, enfin, l'attente peut retarder un délai fiscal ou modifier les conditions d'un démembrement. Pour autant, le coût d'opportunité ne signifie jamais qu'il faut investir à tout prix. Dans certaines situations, conserver des liquidités ou différer une opération constitue la meilleure décision. L'essentiel est ailleurs : l'attente doit être analysée comme une décision, et non subie comme une absence de décision.

6. RAISONNER EN SCÉNARIOS PLUTÔT QU'EN PRÉVISIONS

Personne ne connaît aujourd'hui la fiscalité, les taux ou les marchés qui prévaudront après 2027. Une stratégie patrimoniale robuste ne devrait donc pas dépendre d'une seule hypothèse. En revanche, elle peut être confrontée à plusieurs scénarios :

• Un scénario favorable peut intégrer une détente des taux et des marchés mieux orientés.
• Un scénario central peut retenir des conditions proches de celles observées aujourd'hui.
• Enfin, un scénario dégradé peut tester une fiscalité plus lourde ou des rendements plus faibles.

Ces hypothèses ne constituent évidemment pas des prévisions. Elles servent uniquement à mesurer la sensibilité du patrimoine à différents événements. Dans l'immobilier, on peut ainsi tester un taux supérieur d'un point ou une vacance locative plus longue. Sur un portefeuille, une baisse immédiate de 15 % permet d'observer la résistance de l'allocation. En transmission, on peut comparer une opération réalisée aujourd'hui avec un report de deux ou trois ans. Pour un dirigeant, l'analyse peut aussi intégrer plusieurs valorisations de l'entreprise et différents calendriers de transmission.

Quatre dimensions pour décider

Ces simulations permettent finalement de regarder chaque décision sous quatre angles. Le rendement : quel résultat peut raisonnablement être attendu ? Le risque : quelles hypothèses peuvent remettre en cause ce résultat ? La liquidité : quelle part du patrimoine restera disponible après l'opération ? La réversibilité : jusqu'où sera-t-il possible de modifier la décision plus tard ? Cette dernière dimension est particulièrement importante dans un environnement incertain. Plus une décision est difficilement réversible, plus elle mérite d'être éprouvée avant d'être prise. La question devient alors très concrète : Jusqu’où le patrimoine peut-il absorber un environnement défavorable sans compromettre les objectifs fixés ?

C'est cette marge de sécurité qui permet de décider.

CINQ QUESTIONS AVANT DE DÉCIDER D'ATTENDRE

Au fond, l'échéance de 2027 ramène à cinq questions.

1. Quel est le coût réel de mon attente ?

Rendement abandonné, évolution des prix, fiscalité ou délais de transmission : ce coût peut souvent être estimé.

2. Quel risque disparaîtra réellement si j'attends ?

Une élection peut lever certaines incertitudes. Elle ne rendra jamais l'environnement économique et fiscal totalement prévisible.

3. Quels risques peuvent apparaître pendant ce temps ?

Les taux, les prix, les marchés ou la réglementation peuvent évoluer dans un sens différent de celui attendu.

4. Mon projet résiste-t-il à des hypothèses moins favorables ?

Quelques tests de sensibilité permettent souvent d'identifier les fragilités avant de s'engager.

5. Est-ce que j'attends une information décisive ou simplement davantage de visibilité ?

Une information manquante peut parfaitement justifier de reporter une décision. Attendre la disparition de toute incertitude risque, en revanche, de conduire à attendre longtemps.

PARTIE III. ÉCLAIRAGE PATRIMONIAL

Les nouveautés de la rentrée

SUCCESSION : La représentation successorale précisée

La Cour de cassation a rendu, le 8 juillet 2026, une décision importante en matière de succession. Lorsqu’un enfant renonce à une succession, ses propres enfants peuvent hériter par représentation. La Cour précise que les donations antérieures consenties au parent renonçant ne sont pas opposables à ses enfants pour appliquer le tarif progressif. Les petits-enfants sont donc imposés personnellement selon leur lien de parenté avec le défunt.

LOCATION MEUBLÉE — Le fisc précise les règles 2026

L’administration fiscale a actualisé, le 19 août, sa doctrine concernant la location meublée. Pour les revenus perçus en 2026, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %. Une exception importante subsiste pour les meublés de tourisme non classés : Le seuil tombe alors à 15 000 € de recettes, avec un abattement limité à 30 %. La distinction entre location meublée classique, meublé de tourisme classé et non classé devient donc déterminante.

IMMOBILIER — Une nouvelle taxe sur les logements vacants en 2027

La fiscalité des logements vacants évoluera à compter du 1er janvier 2027. La TLV et la THLV seront remplacées par une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). En zone tendue, elle s’appliquera automatiquement aux logements concernés après au moins un an de vacance. Hors zone tendue, son instauration restera facultative. Des exonérations subsisteront notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.

BAILLEURS — Les contrats de location évoluent au 1er octobre

À compter du 1er octobre 2026, les contrats-types évoluent pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Ils devront notamment intégrer une clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, charges ou dépôt de garantie. Cette clause ne produit ses effets que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Les nouveaux modèles intègrent aussi certaines informations complémentaires, notamment sur les parties et la résidence principale.